Schweiz verschärft die Lex-Koller-Regeln für ausländische Immobilienkäufer

Die Schweiz zieht in den Alpen eine klare Grenze. Der Schweizer Bundesrat hat offiziell das Ende der Zeit angekündigt, in der ausländische Immobiliensuchende leicht zum Zug kamen. Er kündigte eine drastische Verschärfung der Vorschriften an, wonach Käuferinnen und Käufer ohne Wohnsitz in der Schweiz vor dem Abschluss eines Immobiliengeschäfts für Wohnraum eine Sonderbewilligung einholen müssen. Das ist keine blosse administrative Anpassung, sondern ein grundlegender Wandel darin, wie die Eidgenossenschaft ihr Land schützt. Jahrzehntelang fungierte die «Lex Koller» als Kontrollinstanz. Doch angesichts des zunehmenden Zustroms globalen Kapitals in sichere Anlagen verstärkt Bern die Schutzvorkehrungen. Die Botschaft ist klar: Schweizer Wohnraum ist zum Wohnen da und nicht bloss zur Anlage ausländischen Vermögens. Die Massnahme richtet sich gegen die wachsende Sorge der einheimischen Bevölkerung, die sich durch finanzkräftige internationale Bietende aus den eigenen Gemeinden verdrängt sieht. Indem die Regierung für jede einzelne Transaktion mit nicht in der Schweiz wohnhaften Personen eine Bewilligung verlangt, gewinnt sie die volle Kontrolle über die nationale Landschaft zurück. Die Zeit des unsichtbaren ausländischen Vermieters ist faktisch vorbei.

Die legendäre Lex Koller ist kein unveränderliches Gesetz mehr, sondern entwickelt sich zu einem präzisen wirtschaftspolitischen Instrument. Ursprünglich sollte das Gesetz die «Überfremdung» des Schweizer Bodens verhindern. Nun muss es sich einer modernen Realität stellen, in der Wohnraum äusserst knapp ist. Während frühere Fassungen gewisse Schlupflöcher zuliessen, schliesst die jüngste Vorgabe für Sonderbewilligungen diese Lücke und stellt sicher, dass die Bundesbehörden jeden ausländischen Quadratmeter Wohnraum erfassen. Diese Verschärfung kommt zu einem Zeitpunkt, an dem die Leerwohnungsziffern in grossen Zentren wie Zürich und Genf alarmierend tief sind. Im Gegensatz zum Laissez-faire-Ansatz der benachbarten europäischen Märkte setzt die Schweiz noch stärker auf Protektionismus, um die Preise zu stabilisieren. Der Entscheid des Bundesrats spiegelt den wachsenden Konsens wider, dass der Wohnungsmarkt nicht den Launen der globalen Spekulation überlassen werden kann. Jede erteilte Bewilligung wird künftig eine sorgfältig abgewogene staatliche Entscheidung darstellen, bei der die nationale Stabilität Vorrang vor kurzfristigen Kapitalzuflüssen hat. Dies ist ein selbstbewusstes Bekenntnis zur Schweizer Rechtsautonomie in einer zunehmend globalisierten Welt.

Der Luxusimmobiliensektor stellt sich auf einen tiefgreifenden Wandel ein, denn die neue Bewilligungspflicht dürfte die Kauflaune internationaler Personen mit sehr hohem Vermögen dämpfen. Jahrelang waren die Schweizer Alpen das ultimative Prestigeobjekt für globale Anlegerinnen und Anleger. Doch das obligatorische Bewilligungsverfahren bringt zusätzliche Hürden mit sich, die alle ausser den entschlossensten Käuferinnen und Käufern abschrecken könnten. Diese Hürden sind beabsichtigt. Indem die Regierung das Tempo der Transaktionen verlangsamt, will sie das «heisse Geld» eindämmen, das die Preise in Tourismusorten wie St. Moritz und Zermatt in die Höhe treibt. Während Entwicklerinnen und Entwickler mit möglichen Verkaufsverzögerungen zu kämpfen haben, könnten die Einheimischen endlich von dem unablässigen Aufwärtsdruck auf die Immobilienpreise entlastet werden. Der Gegensatz ist deutlich: Während die globale Elite in Schweizer Beton und Mörtel Sicherheit sucht, räumt die Schweizer Regierung der Sicherheit der eigenen Mittelschicht Vorrang ein. Diese Politik ändert nicht nur den Papierkram, sondern auch, wer sich ein Stück des Schweizer Traums leisten kann. Die Bewilligung wird zum Filter, der echte Einwohnerinnen und Einwohner von vorübergehenden Spekulantinnen und Spekulanten trennt.

Die Verschärfung der Lex Koller markiert einen entscheidenden Moment im anhaltenden Bemühen der Schweiz, internationale Offenheit und nationale Eigenständigkeit miteinander in Einklang zu bringen. Wenn die Regelungen 2026 in Kraft treten, wird die Welt beobachten, ob dieser Ansatz nach dem Motto «Die Schweiz zuerst» im Immobilienbereich zum Vorbild für andere Länder mit ähnlicher Wohnungsnot wird. Die Folgen sind weitreichend: Wir erleben die Entstehung einer stärker gesteuerten und gezielter ausgerichteten Wohnungswirtschaft. Es geht nicht nur um Immobilien, sondern um Souveränität. Indem die Schweiz kontrolliert, wem das Land gehört, bestimmt sie die künftige gesellschaftliche Struktur mit. Es ist mit einem strengeren Prüfverfahren zu rechnen, bei dem die Absichten und der Hintergrund aller ausländischen Antragstellenden genau unter die Lupe genommen werden. Während der Bundesrat von der Ankündigung zur Umsetzung übergeht, bleibt die Botschaft an die Welt unverändert: Die Schweiz ist offen für Geschäfte, doch ihre Häuser stehen nicht mehr ohne Weiteres dem Meistbietenden zum Verkauf. Die Bewilligung ist die neue Währung des Schweizer Immobilienmarkts, und sie lässt sich nicht allein mit Geld erwerben.