Grande réforme fiscale : la Suisse supprimera la valeur locative d’ici à 2029

Le 1er janvier 2029 marquera la fin définitive d’un casse-tête fiscal vieux d’un siècle pour les propriétaires suisses. Le Conseil fédéral a officiellement lancé la procédure d’abolition de la valeur locative, une mesure qui remodèle en profondeur le paysage immobilier du pays. Cette décision historique fait suite au « oui » sans équivoque exprimé dans les urnes six mois plus tôt, annonçant un changement majeur dans la manière dont la Confédération considère le patrimoine immobilier résidentiel. Le gouvernement avait d’abord envisagé une mise en œuvre rapide dès 2028, avant de repousser l’échéance à 2029 pour éviter un effondrement administratif au niveau cantonal. Il ne s’agit pas d’un simple ajustement de politique, mais du démantèlement complet d’un système qui imposait un impôt sur un « revenu fictif » que les propriétaires ne percevaient jamais réellement. Depuis des décennies, les Suisses doivent composer avec cette charge fiscale particulière. Le compte à rebours avant sa disparition a désormais commencé. Cette mesure promet de simplifier la vie de milliers de personnes, mais s’accompagne d’un ensemble complexe de défis liés à la transition, qui mettront à l’épreuve la capacité d’adaptation de tous les cantons, de Genève à Saint-Gall.

Une grande partie des déductions fiscales traditionnelles disparaîtra dès l’entrée en vigueur de la nouvelle loi. À partir de 2029, l’abolition de la valeur locative s’accompagnera d’une réserve de taille : la suppression complète des déductions pour frais d’entretien au niveau fédéral, cantonal et communal. Les propriétaires qui comptaient jusqu’ici sur ces déductions pour compenser le coût de leurs rénovations devront assumer l’intégralité des frais d’entretien. En outre, la déduction des intérêts hypothécaires, un élément central de la planification financière en Suisse, sera réservée exclusivement aux biens immobiliers loués. Une nette distinction se crée ainsi entre les personnes qui habitent leur logement et celles qui le mettent en location. Même la transition écologique est compromise, puisque les déductions fédérales pour les mesures d’économie d’énergie et de protection de l’environnement devraient être supprimées. Les cantons pourront toutefois maintenir temporairement ces incitations. Le message de Berne est clair : l’époque des aides publiques à l’entretien des logements est révolue. Les primo-acquéreurs sont les seuls à bénéficier d’un coup de pouce : une déduction temporaire plafonnée doit les aider à accéder à un marché toujours plus cher.

Les cantons de montagne tirent la sonnette d’alarme face au risque d’un important manque à gagner. Pour compenser la perte de recettes liées à la valeur locative, des régions touristiques comme le Valais, les Grisons et Uri étudient activement la possibilité d’instaurer un nouvel impôt sur les résidences secondaires. Le paysage politique se divise toutefois. Certaines régions y voient une mesure indispensable à leur survie, tandis que d’autres, comme Lucerne, ont freiné des quatre fers, jugeant ces prélèvements « disproportionnés » et refusant de compenser les pertes de recettes des communes. La complexité juridique de ces nouveaux impôts s’accroît et leur mise en œuvre s’avère bien plus difficile que ce que les électeurs avaient pu croire pendant la campagne référendaire. Il en résulte une carte fiscale suisse fragmentée, où un propriétaire d’une vallée pourrait supporter des coûts nettement plus élevés que son voisin de la vallée d’à côté. La date d’entrée en vigueur en 2029 fixée par le Conseil fédéral constitue une concession directe à ces régions en difficulté : elle leur accorde trois ans pour naviguer dans un champ de mines juridique et politique, qui menace d’opposer les communes à leurs gouvernements cantonaux.

La réforme de 2029 crée une nouvelle hiérarchie marquée sur le marché immobilier suisse. Les grands gagnants sont les propriétaires sans dette, souvent des personnes retraitées, qui ne seront plus pénalisées parce qu’elles possèdent leur logement sans hypothèque. Pour elles, la charge fiscale diminuera fortement, libérant une part importante de leur revenu disponible. À l’inverse, les jeunes familles fortement endettées et les personnes qui prévoient d’importantes rénovations écologiques sont confrontées à un avenir plus incertain, car elles perdront les déductions liées aux intérêts et aux frais d’entretien. Le marché immobilier se prépare à une évolution de la demande, les incitations financières à l’accession à la propriété avec un fort endettement étant progressivement supprimées. À l’approche de l’échéance de 2029, l’attention se détourne du « loyer fictif » pour se porter sur la réalité concrète de la valeur nette du patrimoine. Cette réforme est plus qu’un changement fiscal : elle revoit en profondeur le rêve suisse. Reste à savoir si elle rendra le marché du logement plus accessible ou si elle créera de nouvelles barrières financières. C’est la question centrale pour la prochaine décennie. Le compte à rebours a commencé, et chaque propriétaire du pays doit désormais revoir sa planification financière.