Umfassende Steuerreform: Die Schweiz schafft den Eigenmietwert bis 2029 ab

Der 1. Januar 2029 markiert das definitive Ende eines steuerlichen Ärgernisses, das Schweizer Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer seit einem Jahrhundert beschäftigt. Der Bundesrat hat die Abschaffung des Eigenmietwerts offiziell beschlossen und damit die Immobilienlandschaft des Landes grundlegend verändert. Dieser wegweisende Entscheid folgt auf ein deutliches Ja an der Urne vor gerade einmal sechs Monaten und signalisiert einen tiefgreifenden Wandel in der Haltung des Bundes gegenüber dem Wohneigentum. Während die Regierung zunächst eine rasche Einführung bereits 2028 erwogen hatte, hat sie den Termin auf 2029 verschoben, um einen administrativen Kollaps auf kantonaler Ebene zu verhindern. Das ist nicht bloss eine kleine Anpassung der Politik, sondern die vollständige Abschaffung eines Systems, das Eigentümerinnen und Eigentümer auf ein «Phantomeinkommen» besteuerte, das sie nie tatsächlich erhalten hatten. Jahrzehntelang mussten sich die Schweizerinnen und Schweizer mit dieser besonderen Steuerlast auseinandersetzen, nun hat der Countdown bis zu ihrem Ende begonnen. Die Änderung verspricht Tausenden das Leben zu erleichtern, bringt jedoch ein komplexes Geflecht von Übergangshürden mit sich, das die Handlungsfähigkeit aller Kantone von Genf bis St. Gallen auf die Probe stellen wird.

Eine grosse Mehrheit der bisherigen Steuerabzüge wird mit Inkrafttreten des neuen Gesetzes wegfallen. Ab 2029 geht die Abschaffung des Eigenmietwerts mit einem einschneidenden Vorbehalt einher: Unterhaltskosten können bei der direkten Bundessteuer sowie bei den Kantons- und Gemeindesteuern nicht mehr abgezogen werden. Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer, die sich bisher auf diese Abzüge stützten, um Renovationskosten auszugleichen, müssen künftig die gesamten Unterhaltskosten tragen. Zudem wird der Schuldzinsenabzug, ein Grundpfeiler der Schweizer Finanzplanung, ausschliesslich auf vermietete Liegenschaften beschränkt. Damit entsteht eine klare Trennlinie zwischen Personen, die in ihrem eigenen Haus wohnen, und jenen, die es vermieten. Auch die ökologische Wende erleidet einen Rückschlag, denn die Abzüge des Bundes für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen sollen gestrichen werden. Die Kantone können diese Anreize zwar vorübergehend beibehalten, die Botschaft aus Bern ist jedoch klar: Die Zeit staatlich subventionierter Unterhaltsarbeiten am Eigenheim ist vorbei. Nur Ersterwerberinnen und Ersterwerbern wird eine Entlastung angeboten: Sie erhalten einen begrenzten, befristeten Abzug, der ihnen den Zugang zu einem zunehmend teuren Markt erleichtern soll.

Die Bergkantone schlagen Alarm, denn ihnen droht ein beträchtliches Loch in den Steuereinnahmen. Um die Ausfälle durch den Wegfall des Eigenmietwerts abzufedern, prüfen Tourismusdestinationen wie das Wallis, Graubünden und Uri mit Nachdruck eine neue Steuer auf Zweitwohnungen. Doch die politische Landschaft ist gespalten. Während einige Regionen dies als notwendige Massnahme zum Überleben betrachten, haben andere, wie Luzern, die Pläne gestoppt. Sie bezeichnen solche Abgaben als «unverhältnismässig» und lehnen es ab, Gemeinden für entgangene Einnahmen zu entschädigen. Die rechtlichen Fragen rund um diese neuen Steuern nehmen zu und erweisen sich als deutlich schwieriger zu lösen, als den Stimmberechtigten während des Abstimmungskampfs vermittelt wurde. Dadurch entsteht eine uneinheitliche Schweizer Steuerlandschaft, in der Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer in einem Tal deutlich höhere Kosten tragen könnten als ihre Nachbarn im nächsten. Der vom Bundesrat festgelegte Starttermin 2029 war ein direktes Zugeständnis an diese unter Druck stehenden Regionen. Er gibt ihnen drei Jahre Zeit, sich durch ein rechtliches und politisches Minenfeld zu arbeiten, das die Gemeinden vor Ort gegen ihre Kantonsregierungen aufzubringen droht.

Die Reform von 2029 schafft eine neue, ausgeprägte Rangordnung auf dem Schweizer Wohnungsmarkt. Die grössten Gewinner sind schuldenfreie Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer, oft Pensionierte, die künftig nicht mehr dafür steuerlich belastet werden, dass ihnen ihr Eigenheim gehört. Für diese Gruppe sinkt die Steuerlast deutlich, wodurch ihr mehr verfügbares Einkommen bleibt. Junge Familien mit hohen Hypotheken und Personen, die grössere umweltfreundliche Renovationen planen, blicken dagegen einer unsichereren Zukunft entgegen, da ihre Abzüge für Schuldzinsen und Unterhaltskosten wegfallen. Der Immobilienmarkt stellt sich auf eine veränderte Nachfrage ein, denn die finanziellen Anreize für Wohneigentum mit hoher Verschuldung werden systematisch abgebaut. Während die Schweiz auf den Termin 2029 zusteuert, verlagert sich der Fokus von der «Phantommiete» auf die nüchterne Realität des Nettovermögens. Diese Reform ist mehr als eine Steueränderung, sie bedeutet eine grundlegende Neubewertung des Schweizer Traums. Ob sie zu einem zugänglicheren Wohnungsmarkt oder zu neuen finanziellen Hürden führt, bleibt die entscheidende Frage für das nächste Jahrzehnt. Der Countdown hat begonnen, und alle Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer im Land müssen ihre finanzielle Zukunft neu ausrichten.