Warum Zürich laut Bericht weltweit das höchste Risiko einer Immobilienblase aufweist

Zürich belegt im globalen Ranking 2026 der Städte mit dem grössten Risiko einer Immobilienblase den ersten Platz. Die UBS setzt die grösste Stadt der Schweiz vor Tokio, Miami und Dubai, nachdem sie 23 grosse urbane Märkte in ihrem Global Real Estate Bubble Index verglichen hat.

Das Ergebnis kommt zu einem Zeitpunkt, an dem Zürich weiterhin Unternehmen, Fachkräfte und internationales Kapital anzieht. Technologie- und Unternehmen für künstliche Intelligenz haben die Nachfrage nach Wohnungen in der Stadt und ihrer Umgebung verstärkt, während der Bau nicht genügend Wohneigentum schaffen konnte. Laut UBS verzeichnete Zürich unter den untersuchten Märkten den stärksten Anstieg der Wohnimmobilienpreise.

Diese Kombination hat die Erschwinglichkeit von Wohnraum und die Finanzstabilität wieder in die nationale Debatte gebracht. Der Zürcher Wohnungsmarkt betrifft Pendlerinnen und Pendler im Kanton und in den Nachbarregionen, wo hohe Preise Haushalte verdrängen und den Druck auf die Mieten erhöhen können. Für Käuferinnen und Käufer liegt die Gefahr darin, Preise zu zahlen, die von anhaltender Nachfrage und begrenztem Angebot abhängen. Für Banken könnte eine plötzliche Korrektur den Wert der Hypothekarsicherheiten mindern.

Das UBS-Ranking sagt keinen unmittelbar bevorstehenden Crash voraus. Es misst, in welchem Ausmass Preise, Einkommen, Mieten und Marktbedingungen auf ein Blasenrisiko hindeuten. Zürichs Platzierung zeigt, dass der Immobilienboom der Stadt genau beobachtet werden sollte.

Die Immobilienpreise in Zürich sind in den vergangenen 20 Jahren stärker gestiegen als in jeder anderen Stadt, die im UBS-Index erfasst ist. Der lange Zeitraum mit steigenden Preisen spiegelt die wirtschaftliche Stärke der Stadt wider, hat aber auch die Kluft zwischen den Wohnkosten und den finanziellen Möglichkeiten vieler Haushalte vergrössert.

Zürich zählt weiterhin zu den wettbewerbsfähigsten Arbeitsmarktzentren der Schweiz. Internationale Arbeitskräfte kommen für Stellen in den Bereichen Finanzen, Technologie, Forschung und künstliche Intelligenz. Arbeitgeber konkurrieren um Fachkräfte in einer Stadt, in der verfügbare Wohnungen knapp sind. Das verschafft Vermietern und Verkäufern eine starke Position auf dem Markt.

Der Druck reicht über die Stadtgrenzen hinaus. Haushalte, die sich Zürich nicht mehr leisten können, suchen oft in Gemeinden mit Bahnverbindungen ins Zentrum, wodurch die Nachfrage in den weiteren Ballungsraum getragen wird. Die Pendeldistanzen nehmen zu, wenn Arbeitnehmende die Nähe gegen tiefere Kosten eintauschen. So entsteht ein regionales Erschwinglichkeitsproblem, auch wenn sich der stärkste Preisanstieg auf Zürich konzentriert.

Laut UBS ist der Zustrom internationaler Fachkräfte ein wichtiger Treiber dessen, was sie als den stärksten Anstieg der Wohnimmobilienpreise der Stadt bezeichnet. Das Ranking lässt sich nicht allein durch das Bevölkerungswachstum erklären. Ausschlaggebend ist das Zusammenspiel von starker Nachfrage, hoher Kaufkraft und einem begrenzten Wohnungsbestand, das Zürich besonders anfällig für eine Trendwende gemacht hat.

Die Leerstandsquoten in Zürich liegen laut UBS nahe null. Gleichzeitig ist das Angebot an Wohneigentum deutlich unter das historische Niveau gesunken. Wegen dieser Knappheit haben Käuferinnen und Käufer, die in den Markt einsteigen wollen, nur wenig Spielraum. Auch Mieterinnen und Mieter, die eine Wohnung suchen, finden kaum Entlastung.

Die Angebotsknappheit ist für das Blasenrisiko zentral. Wenn nur langsam neue Wohnungen entstehen, können selbst moderate Nachfragezuwächse die Preise steigen lassen. Bestehende Eigentümerinnen und Eigentümer profitieren möglicherweise von steigenden Bewertungen, während jüngere Haushalte und Zuziehende höhere Eigenmittel und grössere Hypotheken aufbringen müssen. Wenn Haushalte nicht kaufen können, geraten auch die Mieten unter Druck.

Die Angebotslage wird durch die Schweizer Planungsregeln, begrenztes Bauland an begehrten Standorten und langwierige Entwicklungsprozesse geprägt. Der UBS-Index selbst konzentriert sich jedoch auf die Marktbedingungen und weist nicht einer bestimmten Politik die Verantwortung zu. Auch die Geografie Zürichs setzt Grenzen. Der Zürichsee, bestehende Quartiere und geschützte Räume schränken die Möglichkeiten der Stadt ein, sich rasch auszudehnen.

Ein angespannter Markt kann jahrelang stabil bleiben. Er kann einen Abschwung aber auch verstärken, wenn sich Käuferinnen und Käufer zurückziehen. Fallen die Preise, während die Hypothekarschulden hoch bleiben, haben Haushalte weniger Eigenkapital, um Verluste aufzufangen. Deshalb kann dieselbe Knappheit, die die Preise heute stützt, morgen die Folgen einer Korrektur verschärfen.

Genf liegt auf Rang sechs. Damit befinden sich zwei Schweizer Städte in den globalen Top 10 beim Risiko einer Immobilienblase. Die Platzierung widerspiegelt ähnliche Bedingungen wie in Zürich: hohe Preise, begrenzte Verfügbarkeit und anhaltende Nachfrage auf einem international vernetzten Arbeitsmarkt.

Der Vergleich ist wichtig, weil er zeigt, dass Zürichs Risiko kein isoliertes Stadtproblem ist. Die wichtigsten Wirtschaftszentren der Schweiz ziehen multinationale Unternehmen, internationale Organisationen und gut bezahlte Arbeitskräfte an, während bebaubares Land und das Wohnungsangebot knapp bleiben. Diese Kräfte können in verschiedenen Kantonen ähnliche Muster hervorrufen, obwohl jeder Markt eigene Planungsregeln, Steuerstrukturen und eine eigene Beschäftigungsbasis hat.

Tokio liegt in der UBS-Liste auf Rang zwei, gefolgt von Miami auf Rang drei und Dubai auf Rang vier. Der Vergleich rückt Schweizer Städte in dieselbe Risikodiskussion wie deutlich grössere globale Märkte, obwohl sich die zugrunde liegenden Bedingungen erheblich unterscheiden. Zürich und Genf bewegen sich innerhalb des streng regulierten Schweizer Finanz- und Wohnraumsystems, das auf eine lange Geschichte der Hypothekarfinanzierung und eine starke Nachfrage nach zentralen Lagen zurückblickt.

Das Ranking ist deshalb als Warnung vor hohen Bewertungen und Anfälligkeit zu verstehen, nicht als Behauptung, dass alle Märkte unmittelbar derselbe Auslöser droht. Ein globaler Schock, höhere Finanzierungskosten oder ein Vertrauensverlust könnten sich unterschiedlich auf die Städte auswirken. In der Schweiz würden die lokalen Angebots- und Beschäftigungsbedingungen den Verlauf prägen.

Seit den 1990er-Jahren ist in Zürich oder anderswo in der Schweiz keine Immobilienblase geplatzt. Diese Geschichte bietet einen wichtigen Hintergrund, hebt das von der UBS festgestellte Risiko aber nicht auf.

Im schlimmsten Fall würden bei einem starken Preisrückgang einige Eigentümerinnen und Eigentümer Immobilien besitzen, die weniger wert sind als die darauf lastenden Hypotheken. Banken könnten höhere Verluste erleiden, wenn Kreditnehmende ihre Zahlungen nicht mehr leisten. Haushalte könnten ihre Ausgaben senken, um ihre Schulden zu bewältigen. Projektentwickler könnten Vorhaben aufschieben, die Beschäftigung im Baugewerbe könnte zurückgehen und lokale Wirtschaften könnten unter weniger Transaktionen und Investitionen leiden.

Nach einer plötzlichen Trendwende könnte ein Überangebot entstehen, wenn nach dem Höhepunkt fertiggestellte Wohnungen auf den Markt kämen, während sich Käuferinnen, Käufer und Investoren zurückzögen. Tiefere Preise könnten Haushalten, denen Wohneigentum bisher verwehrt blieb, letztlich helfen. Eine rasche Korrektur hätte jedoch Folgen für bestehende Eigentümerinnen und Eigentümer, Kreditgeber und die öffentlichen Finanzen. Das Ausmass der Folgen hinge davon ab, wie stark und wie schnell die Preise fielen und wie widerstandsfähig Schweizer Banken und Kreditnehmende wären.

Vorerst sind vor allem praktische Indikatoren entscheidend: Leerstandsquoten, Bauvolumen, Verschuldung der Haushalte, Tragbarkeit von Hypotheken und das Verhältnis zwischen Preisen, Mieten und Einkommen. Zürichs erster Platz im Ranking rückt diese Kennzahlen stärker in den Fokus, während die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin auf ein begrenztes Angebot trifft.